Was ist meine Münchner Immobilie wert? Die drei Bewertungsmethoden im Vergleich

„Was ist meine Wohnung wert?" — die häufigste Frage, die uns Münchner Eigentümer stellen. Die Antwort ist komplexer als ein Internet-Bewertungstool suggeriert. Drei Methoden werden in der Immobilienbewertung verwendet, jede für andere Situationen geeignet.

Methode 1: Vergleichswertverfahren

Das in München mit Abstand wichtigste Verfahren für Wohnimmobilien. Hier werden aktuelle Verkäufe vergleichbarer Objekte herangezogen — gleicher Stadtteil, ähnliche Größe, vergleichbare Ausstattung, ähnliches Baujahr.

Die Datenbasis dafür liefert der Gutachterausschuss der Landeshauptstadt München mit dem jährlichen Grundstücksmarktbericht — und für seriöse Makler die eigenen Transaktionsdaten. Wir bei BM Living arbeiten mit Daten aus über 200 vermittelten Wohnungen plus offiziellen Vergleichswerten.

Methode 2: Ertragswertverfahren

Für vermietete Wohnimmobilien und Mehrfamilienhäuser ist das Ertragswertverfahren entscheidend. Hier wird der Wert aus den nachhaltig erzielbaren Mieteinnahmen abgeleitet, gewichtet mit einem Liegenschaftszinssatz, der die Risiko-Rendite-Erwartung von Kapitalanlegern widerspiegelt.

Die Formel vereinfacht: Jahresnettokaltmiete × Vervielfältiger = Ertragswert. Der Vervielfältiger liegt in München aktuell bei 22–28 für gute Wohnlagen, 18–24 für mittlere Lagen.

Bei vermieteten Münchner Wohnungen weicht der Ertragswert oft 10–20 % vom Vergleichswert ab. Welcher die Vermarktungs-Grundlage wird, hängt davon ab, ob wir an Selbstnutzer oder an Kapitalanleger vermarkten.

Methode 3: Sachwertverfahren

Für Einfamilienhäuser, Reihenhäuser und besondere Objekte (Villen, Denkmalimmobilien) kommt das Sachwertverfahren ins Spiel. Hier wird der Wert aus Bodenwert + Gebäudesachwert berechnet — also dem Wert des Grundstücks plus dem hypothetischen Neubau-Kostenwert des Gebäudes, abzüglich Alterungs- und Anpassungsabschlägen.

Für Münchner Häuser ist das Sachwertverfahren oft die ehrlichste Bewertungsmethode — gerade in Bestandsobjekten, bei denen Bodenwert und Bausubstanz stark differieren.

Was kostet eine seriöse Bewertung?

Eine Marktwertbestimmung durch einen Makler ist für Eigentümer mit Verkaufsabsicht in der Regel kostenfrei. Ein offizielles Verkehrswertgutachten durch einen vereidigten Sachverständigen kostet je nach Komplexität 1.500–5.000 € und wird vor allem für rechtliche Zwecke benötigt: Erbschaftsabwicklung, Scheidung, Vermögensauseinandersetzung, Steueroptimierung.

Internet-Bewertungstools — was sie taugen

Tools wie PriceHubble, Sprengnetter oder die Münchner Sparkasse liefern Grobindikationen. Sie sind algorithmisch — können also keine individuellen Faktoren berücksichtigen wie energetischen Zustand, Renovierungsbedarf, besondere Ausstattung oder mikrolokale Lagebesonderheiten.

Als Erstindikation OK, als Verkaufsgrundlage nicht ausreichend. Abweichungen von 10–15 % vom tatsächlich erzielbaren Marktpreis sind die Regel, nicht die Ausnahme.

Wie BM Living bewertet

Wir kombinieren alle drei Methoden — gewichtet nach Objekt-Typ. Bei einer ETW dominiert das Vergleichswertverfahren, bei einem MFH das Ertragswertverfahren, bei einem EFH das Sachwertverfahren. Dazu kommen unsere mikrolokalen Marktkenntnisse aus 200+ Münchner Transaktionen.

Das Ergebnis ist keine Punktzahl, sondern eine ehrliche Marktwertbandbreite — mit Begründung, was den Wert nach oben und unten beeinflusst. Damit Sie als Eigentümer eine Entscheidungsgrundlage haben, nicht nur eine Wunschvorstellung.