Provision und Bestellerprinzip 2026 — wer zahlt was beim Hausverkauf

Seit Dezember 2020 gilt in Deutschland das Bestellerprinzip auch für den Immobilienverkauf an Verbraucher. Was lange als „Käuferprovision" galt, ist seitdem grundsätzlich geteilt — mit wichtigen Details, die Eigentümer und Käufer kennen sollten.

Wie hoch ist die Maklerprovision in München?

Der marktübliche Satz in München liegt bei 3,57 % inklusive Mehrwertsteuer (entspricht 3 % netto) — sowohl für Käufer als auch für Verkäufer. Es gibt keinen gesetzlich festgelegten Satz, sondern Marktüblichkeit. Höhere oder niedrigere Sätze sind möglich, müssen aber individuell verhandelt werden.

Das Bestellerprinzip — vereinfacht

Die Grundregel: Käufer und Verkäufer teilen sich die Provision in der Regel hälftig. Wenn der Verkäufer den Makler beauftragt (was der Standardfall ist), gilt:

• Der Verkäufer zahlt 1,785 % (inkl. MwSt.) Provision an den Makler
• Der Käufer zahlt ebenfalls 1,785 % (inkl. MwSt.) Provision an den Makler
• Beide Parteien haben einen eigenen Maklervertrag mit dem Makler

Wann fällt die Provision an?

Die Provision fällt erst bei erfolgreichem Verkauf an — konkret: bei Unterzeichnung des notariellen Kaufvertrags. Vorgespräche, Bewertungen, Besichtigungen, Verhandlungen sind in der Regel kostenfrei. Das ist ein wichtiger Schutz für Eigentümer: Sie zahlen nur, wenn der Makler wirklich liefert.

Vorsicht bei Pauschalangeboten ohne Erfolg-Klausel. Wer eine Vorabzahlung verlangt, hat selten das Interesse des Verkäufers im Fokus.

Sonderfälle — wann das Bestellerprinzip nicht greift

• Gewerbliche Käufer: Bei Kauf durch Kapitalgesellschaften, GmbH-Investoren etc. gilt das Bestellerprinzip nicht. Hier sind freie Vereinbarungen möglich, oft trägt der Käufer die volle Provision.
• Mehrfamilienhäuser über 5 Einheiten: Hier gelten andere Regeln, Provisionsteilung ist verhandelbar.
• Gewerbeobjekte: Bürohäuser, Praxisräume, Anlageobjekte — kein Bestellerprinzip.
• Privater Erbe an Kapitalanleger: Hier ist der Käufer kein Verbraucher — Bestellerprinzip greift nicht zwingend.

Provision ohne Makler — geht das?

Theoretisch ja. Praktisch verkaufen die wenigsten Eigentümer ihre Münchner Immobilie ohne Makler — und das hat Gründe. Eine professionelle Vermarktung holt typischerweise 5–10 % mehr Verkaufspreis heraus als ein privater Verkauf. Bei einer 1-Million-Wohnung sind das 50.000–100.000 € — deutlich mehr als die Maklerprovision von ca. 17.850 €.

Was die Provision abdeckt

Für die Maklerprovision erbringt ein seriöser Makler typischerweise:

• Marktwertbestimmung und Vermarktungsstrategie
• Hochwertige Fotos und Exposé-Erstellung
• Inserate auf relevanten Portalen + Off-Market-Aktivierung
• Käuferqualifikation und Besichtigungs-Steuerung
• Verhandlungsführung und Reservierungsabwicklung
• Notartermin-Vorbereitung und Begleitung
• Übergabe und Dokumentenservice

BM Living: 3,57 % inkl. MwSt., beidseitig — und keine versteckten Kosten

Wir arbeiten mit dem marktüblichen Satz von 3,57 % inkl. MwSt. — geteilt zwischen Käufer und Verkäufer nach Bestellerprinzip. Erstgespräch, Bewertung und Verkaufsstrategie sind kostenfrei. Bei uns kommen keine versteckten Kosten dazu: Premium-Fotograf, 3D-Tour, Off-Market-Vermarktung sind alle in der Provision enthalten. Sie zahlen erst, wenn wir Ihre Immobilie erfolgreich verkaufen.