Notartermin in München — der Ablauf, die Kosten, die Fallstricke

Der Notartermin ist der Moment, in dem aus einer Verkaufsabsicht ein rechtsverbindlicher Kaufvertrag wird. In München laufen jährlich tausende Immobilien-Notartermine — und obwohl der Ablauf standardisiert ist, gibt es einige Fallstricke, die Eigentümer kennen sollten.

Was der Notar tut — und was nicht

Ein Notar ist ein neutraler Amtsträger, nicht Anwalt einer Seite. Seine Aufgaben:

• Entwurf des Kaufvertrags (in der Regel im Auftrag der Käuferseite)
• Belehrung beider Parteien über die rechtlichen Folgen
• Beurkundung des Kaufvertrags
• Veranlassung der Eintragung im Grundbuch
• Treuhänderische Abwicklung der Kaufpreiszahlung

Was der Notar nicht tut: Verhandlungsführung, Beratung in Ihrem alleinigen Interesse, Steueroptimierung. Dafür brauchen Sie einen Makler, einen Anwalt oder einen Steuerberater.

Der Ablauf — Schritt für Schritt

1. Vertragsentwurf

Etwa 2 Wochen vor dem Termin erstellt der Notar einen Vertragsentwurf. Sie haben mindestens 2 Wochen Prüfungszeit — diese gesetzliche Frist können Sie nicht verkürzen lassen, auch wenn der Notar es anbietet. Nutzen Sie diese Zeit, um den Vertrag prüfen zu lassen — durch Ihren Makler, Anwalt oder Steuerberater.

2. Vertragsprüfung

Achten Sie besonders auf: Kaufpreis, Übergabetermin, Mängelhaftung (in der Regel ausgeschlossen, aber Ausnahmen prüfen), Lasten und Beschränkungen im Grundbuch, Inventar-Einigung (was bleibt, was geht), Kaufpreisfälligkeit.

3. Termin beim Notar

Käufer und Verkäufer treffen sich beim Notar. Der Notar verliest den Vertrag vollständig — bei einer ETW dauert das 60–90 Minuten, bei komplexeren Objekten länger. Fragen können jederzeit gestellt werden. Unterzeichnet wird am Ende.

4. Nach dem Termin

Der Notar fordert die Auflassungsvormerkung im Grundbuch an (sichert Ihre Position als Käufer/Verkäufer rechtlich ab) und stellt sicher, dass alle Voraussetzungen für die Kaufpreisfälligkeit erfüllt sind. Typischerweise 4–8 Wochen später erfolgt die Kaufpreiszahlung und parallel die Übergabe.

Der häufigste Fehler: Verkäufer unterschreiben den Vertrag, ohne ihn vorher mit einer fachkundigen Person zu besprechen. Die 14-tägige Prüfungsfrist ist Schutz für Sie — nutzen Sie sie.

Was kostet der Notar in München?

Notarkosten sind gesetzlich geregelt (Gerichts- und Notarkostengesetz, GNotKG) und richten sich nach dem Kaufpreis. Faustregel: 1,5–2 % des Kaufpreises für Notar und Grundbuch zusammen. Konkrete Beispiele:

• Kaufpreis 500.000 € → ca. 7.500–10.000 € Nebenkosten (Notar + Grundbuch)
• Kaufpreis 1.000.000 € → ca. 15.000–20.000 €
• Kaufpreis 2.000.000 € → ca. 28.000–40.000 €

Diese Kosten zahlt in der Regel der Käufer, nicht der Verkäufer.

Die Grunderwerbsteuer in Bayern

Hinzu kommt die Grunderwerbsteuer — in Bayern 3,5 % des Kaufpreises. Bei einer 1-Million-Wohnung sind das 35.000 € — zahlbar ebenfalls vom Käufer.

Häufige Fallstricke beim Notartermin

• Ungeklärte Lasten im Grundbuch: Alte Wegerechte, Reallasten, Grundschulden — prüfen lassen, vor allem bei Altbau-Verkäufen.
• Inventar nicht eindeutig geregelt: Was bleibt (Einbauküche, Markisen, Garderobe)? Was geht? Klare Liste anhängen.
• Kaufpreisfälligkeit zu spät: Wenn die Übergabe vor der Kaufpreiszahlung erfolgt, tragen Sie als Verkäufer ein erhöhtes Risiko.
• Mängelhaftung-Klauseln: Standard ist Ausschluss („gekauft wie gesehen"). Bei bekannten Mängeln müssen diese aber offengelegt sein.
• Vorzeitige Übergabe: Vor Kaufpreiszahlung übergeben — riskant. Nur in Ausnahmefällen und mit zusätzlicher Sicherheit.

Wie BM Living den Notartermin begleitet

Wir koordinieren mit dem Notar, prüfen den Vertragsentwurf in Ihrem Sinne, begleiten den Termin und stellen sicher, dass alle Verkäufer-Interessen vertraglich abgesichert sind. Nach dem Termin organisieren wir die Übergabe inklusive Protokoll, Zählerstands-Erfassung und Schlüsselübergabe.